8月5日，贝壳研讨院发布《2022年我国首要城市住所空置率调查陈述》，针对国内28个城市的3万个小区的空置率水平进行调研
8月5日，贝壳研讨院发布《2022年我国首要城市住所空置率调查陈述》，针对国内28个城市的3万个小区的空置率水平进行调研。调研成果显现，28个大中城市均匀住所空置率为12%，相对处于较高区间。<\/p>
详细到调研城市，南昌、廊坊、佛山住所空置率排前三位，均在15%以上，而深圳、北京、上海空置率最低，均在7%以下。<\/p>
南昌、廊坊、佛山住所空置率排前三位<\/strong><\/p>
关于空置住所的界说，国内外并无统一标准。贝壳研讨院选取渠道链接的资深经纪人——即入职三年及以上事务“白叟”，对其事务规模内的小区了解调研，将3个月以上无人寓居的住所界说为“空置住所”，并对不同小区的空置户数、小区总户数别离加总，设定空置户数/总户数即为城市住所空置率。<\/p>
住所空置率的区域差异，直接反映房地产商场开展的潜力。一般来说，空置率在5%—10%之间是合理的，低于此区间则以为空置率过低，标明住所需求旺盛，潜在需求较高。高于10%则以为空置率过高，标明住所供应过剩，存在库存积压危险。<\/p>
此次贝壳研讨院计算发现，我国28个大中城市均匀住所空置率为12%，相对处于较高区间。<\/p>
住所空置率随城市能级顺次递加，一线均匀7%，二线均匀12%，三线16%。其间仅有9个城市空置率处于合理区间之内，大部分城市处于10%-15%之间，6个城市高于15%。<\/p>
分城市看，深圳、北京、上海空置率最低，均在7%以下，而南昌、廊坊、佛山住所空置率排前三位，均在15%以上。<\/p>
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陈述显现，本次调研规模未包含期房和现房待售部分，故较其他计算口径会全体偏低。即便如此，内地28个大中城市的均匀住所空置率仍然处于较高水平，仅低于日本，高于美国、加拿大、法国、澳大利亚、英国。<\/p>
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购房门槛、租金报答影响住所空置率<\/strong><\/p>
从微观层面剖析，陈述显现，购房门槛、老龄化程度、租金报答均会影响住所空置率改变。<\/p>
首要，人口年龄结构与住所需求存在显着的相关性。国内研讨标明，当老龄化到达必定程度（65岁以上人口占比达18%），住所需求会下降。<\/p>
比方，南通老龄化人口占比为23%，空置率为15%；重庆老龄化人口占比达17%，空置率为17%，两个城市的老龄化及空置率均处于较高水平。而在深圳、厦门和广州，65岁以上人口占比和空置率均低于10%。尤其是深圳老龄化人口占比为3.2%，空置率仅5.3%，反映出微弱的商场潜力。<\/p>
一起，房价越高、按揭借款份额越高的城市，具有多套住所的本钱越高，从而住所空置本钱越高。比方，2022年上半年北京二手房买卖的均匀按揭份额仅37%，全国购房门槛最高，但其住所空置率仅6%。反之，住所空置率越高的城市如南昌、廊坊、佛山等，其房价也越低。<\/p>
此外，持有空置住所的机会本钱，即租金报答的凹凸也是决议空置率的中心要素。据贝壳研讨院数据，要点城市租金（中位数）与住所空置率的相关系数为-0.70，租金与住所空置率显着负相关。空置率由低到高排名前三位的深圳、北京、上海，其月租金中位数在5000元以上，而空置率排名后两位的南昌、廊坊，其月租金中位数在1600元以下。<\/p>
中心城市中心区空置率低于2%<\/strong><\/p>
陈述指出，从微观层面看，楼龄和物业类型是影响小区空置率的两大要素。就房子自身的特点来看，住所空置率跟着小区楼龄的增加逐步变低。5年以内楼龄的小区，空置率随楼龄的增加从30%顺次递减至12%；15年以上楼龄的小区空置率没有显着差异。<\/p>
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陈述显现，老旧小区的空置率较低，由于大部分老旧小区一般都坐落市中心，交通配套都比较便当，住所需求比较旺盛，导致很少有住所空置，像北京的阜成门、金融街邻近，空置率均在2%以内。此外，较早建成的城市中心区域，也是优势教育资源的集合区，数据显现，学区邻近的住所空置率比其他区域低5%。<\/p>
反观次新小区，业主一般出于装饰或通风等原因不着急入住，购买新小区的出资客也不以寓居为意图。此外，从地理位置来看，次新小区多坐落离市中心较远的市郊，小区配套不完全，租借或出售的难度相对较高，因而住所空置率更高。<\/p>
从物业类型看，同一个城市不同类型小区的空置率有显着差异，住所空置率由低到高顺次为住所<\/p>
如北京全体空置率为6%，顺义商圈某些别墅小区的空置率高达20%。公寓和别墅的空置率较高首要与其多元化的运用场景有关，比方部分公寓用于出资运营，部别离墅用于休假等。<\/p>
警觉过高的住所空置，潜在危险不容忽视<\/strong><\/p>
关于当时的国内城市住所空置率现状，贝壳研讨院以为必定程度的住所空置率是合理且有必要的，但过高的住所空置率值得警觉，其潜在的危险不容忽视。<\/p>
其合理性在于，我国全体城镇化进程仍然较快，仍有较多的人口向城市集合，特别是工业开展较快的热门城市，比方成都、杭州和合肥等。相对较高的空置率，有助于平稳接收人口涌入，避免了住所供应严重导致房价、房租过快上涨，空置房子起到了较好的缓冲作用。<\/p>
其危险在于，从商场供需视点来看，空置住所意味着潜在供应，高空置率等同于很多潜在供应。当房价跌落预期较强时，很多空置房子进入存量房商场会导致短期供应激增，加重供求失衡而扩大房价跌落危险。本年二季度部分城市放松限售，二手房新增挂牌房源激增，必定程度上也是空置住所过多的表现。<\/p>
在空置房危险管理上，境外城市管理经历值得学习。本次研讨发现，境外住所空置率较低，是由于持有空置住所的本钱较高。据不完全计算，法国、英国、加拿大、澳大利亚以及我国香港均设有住所空置税。相比之下，我国内地没有相关房产税、空置税征收，导致住所空置本钱低，房子寓居运用功率低下。<\/p><\/div>